都在做轻资产，重资产有点不够分了

如今的园区轻资产可谓是“千军万马过独木桥”，烟尘熏天，蔚为大观：

曾经的民营产业新城一哥华夏幸福近日正式宣布全面转型轻资产，自身定位从产业新城运营商变成产业新城服务商，同时面向地方政府和实体企业两个客户，帮助前者招商，协助后者选址。

在阐述这种转型时，华夏幸福董事长王文学这句话很能代表民企的心声，“要由甲方文化向乙方文化转变，由躺着赚钱向跪着赚钱转变。”

华夏幸福的这个轻资产转型其实早在火花S-Park预判之中，早在2017年时我们就曾撰文写道，“华夏幸福未来极有可能转型成为一家做产业规划、招商服务、城市运维等一体化业务的轻资产公司”。如今看来，因债务危机致使重资产难以为继的华夏幸福，仍然有希望以独树一帜的轻资产招商体系重起炉灶，而且来自地方政府端的需求仍然旺盛，我们乐观其成。

无独有偶，目前仍然是二级园区规模化之王的联东也悄无声息的建立起了轻资产事业部，面向的客户当然也不外乎地方政府和实体企业，业务涉及二级园区的品牌授权、产研定位、规划设计、成本控制、工程建设、招商运营六位一体的一条龙全流程服务，但基本不做纯的招商代理。

目前这一套二级园区的“知识付费”仍然有一定的市场空间，但从另一个维度来看，也同样反映了联东重资产拓展的瓶颈，以及试图以轻资产摆脱困境的努力。

与联东类似的是紧随其后的中南高科，被母公司拖累甚至不得不反向输血令其重资产元气大伤，加之上市迟迟难产，轻资产反而成为其当下更为稳妥的一个选择。中南高科的轻资产管理服务涵盖品牌导入、产业招商、园区运营、企业孵化、企业服务等多种形式，甚至在2021年专门成立了中南高科产业服务集团，志在成为一家“专精特新”产业服务者。

东湖高新目前也同样是园区轻资产服务的急先锋，并且独树一帜的插上了“智慧园区数字赋能”的大旗。正如我们此前文章中多有提及的，其与人工智能龙头科大讯飞成立了智慧园区合资公司，专注于服务园区内中小企业自身业务智慧化提升的需求。

据火花S-Park了解到，现在就连过往被视为重资产甲方的央企和地方国资平台公司，都跃跃欲试的想做园区轻资产服务了，可想而知，这一领域的“内卷”已经到了何等白热化的程度——往往一个看起来还有汤可喝的园区重资产项目抛出来，会有几拨轻资产人马抢得头破血流。

有一位央企产业园区开发商董事长跟火花S-Park聊天时说的很有代表性，“你现在会发现，市场上铺天盖地全都是乙方，唯一缺的是投钱的甲方。”

总的来看，品牌产业园区开发运营商纷纷涌入轻资产领域，核心的思路可能还是集中在三个出发点：

一是塑造品牌影响力，增加政府好感度，以轻带重，有利于重资产投拓；

二是塑造和提升更加全面的运营服务能力，未雨绸缪，增加新的业务增长极；

三是的确也能在锻炼团队的同时，获取一定的轻资产服务收入。

火花S-Park认为，产业园区下一步会显现的问题，就变成了另一个“结构性悖论”——专项债大潮之下又一轮的国资园区建设潮，和生存压力下市场化开发商轻资产运营的加码，看起来似乎是恰好匹配的，但事实上，二者有点方凿圆枘：

国资园区卡得很死，要的是定向的“专精特新”主题产业，租金售价都是限定，这些诉求很难改变或妥协；可尴尬的是，民营轻资产方这方面的能力并不强，毕竟此前的拿手绝活儿更多建立在顺周期的拿地、建设、销售和存量产业资源腾挪上，如果真有这么强的产业能力也不至于如今落入如斯困境——二者供需存在很大的错配，导致互相都很难接受，怨怼不断，龃龉丛生。

一家给国资园区做轻资产招商代理的民营企业老板对火花S-Park诉苦，以前这个国资园区是窝里斗得厉害，结果自己的轻资产团队一接手，政府和国资平台好像找到了出气筒，一致枪口对外，设置了根本无法完成的招商任务，把所有锅都甩到了轻资产团队身上，搞得自己有苦难言，骑虎难下。

这并不奇怪，毕竟从招商运营的角度，规模化的纯轻资产业务，无论是从理论角度，还是近几年一些企业的实践，已经证明是一个彻头彻尾的伪命题，火花S-Park此前已多有述及。

总的来看，目前国内园区轻资产的主力客户，一类是各地政府园区平台手中的存量载体，另一类是手中有地或者有存量园区载体的中小实体企业。前者有融资能力，有政府支持，但是成本控制、产品定位、招商运营能力不足，后者则是机缘巧合拿到一两块地，其他能力几乎一概没有。

从轻资产的角度，无论甲方是政府园区平台还是实体企业，只要是已经盖起来的载体，需要你帮着招商运营的，基本都是超难啃的骨头。逻辑很简单，因为原业主方不仅缺乏产品定位、成本控制、产业规划等能力，甚至根本就不是产业思维下做出的产品，必然面临某方面甚至全方位的失误，产品定位错误，入园企业使用不了，成本控制失控，收益模型完全崩塌，产业规划与政府定位不符，销售被当地政府限制等，哪一条都不是靠轻资产团队能解决的，基本回天乏术。

所以火花S-Park认为，轻资产业务要想走通，有几个关键点：一是轻重平衡、以轻带重，二是全流程全生命周期介入，三是不能只盯着甲方兜里的钱，而要思考能否赚产业增量和资本层面的钱。

轻重平衡、以轻带重，轻资产业务探路，重资产业务跟进——只有这样设计你的商业模型，轻资产的动作才不会变形。

新进入一个区域时，首先通过轻资产业务中的产业规划和产品定位将这里的产业禀赋、政策环境、客户群体、产业配套、周边资源等客观条件调查摸透，再通过具体的招商、运营业务锻炼出一个熟悉本区域产业特点并且能打硬仗的团队，与本地政府各委办局、入园企业客户群体、各类上下游服务机构等园区参与方都磨合熟悉之后，看准合适的时机进行重资产布局。轻资产不是自己单独算账的，而是作为轻重平衡发展中的一个链条，其价值也不仅停留在自己的经营业绩层面，这样轻资产的价值才能得到完全体现。

全流程介入，是指从一个项目的规划拿地阶段，到产品设计、成本控制、产业定位、项目融资、招商运营、退出路径等轻资产手段介入项目的全生命周期，这样才能保证对这个项目的控制力，也保证这个项目不会失控做成“谁都无法挽救”的项目。更重要的是，在前面每一个阶段，你都获取了收益。如果后续能够寻找适当的时机与重资产业务相结合，则更能增加项目层面的成功率，使以轻带重更为顺畅。

赚产业增量和资本层面的利润，这方面难度就相当高了，大多数重资产园区开发商都做不到，何况轻资产运营商？但这又是必须去努力的方向，只有做难而正确的事，才有足够的稀缺价值和商业护城河。

这方面考验的还是你的资源整合能力，稀缺资源掌控能力，以及从产业研究到产业服务，再到产业运营和对接资本市场，这套路径需要全方位的专业能力和资源掌控能力。当然，如果你真的锤炼出来这样的能力，必然不可能只想赚轻资产业务的钱——这也从另一个层面印证轻重资产业务必须结合的正确性。